Home staging z dokładką 

O tym co szumią wierzby

Zacznę od tego, co w naszych Polskich realiach oznacza home staging. Co raz więcej się o tym mówi, można o tym przeczytać w gazetach, ale w większości tych publikacji mówi się o usłudze na kształt american dream. Nasze realia są inne i nasz rynek jest inny, więc co poeta miał na myśli tego nie wie nikt, ale co to oznacza w praktyce o tym dalej.

Od 2009 roku, po kryzysie na rynku kredytów hipotecznych zaczęłam swoją przygodę z nieruchomościami. Od tego czasu z większym lub mniejszym zaangażowaniem śledzę ten rynek i jego zmiany. Nasz rynek nieruchomości jest bardzo specyficzny i jeszcze raczej w formie małej rozwijającej się larwy niż pięknego, barwnego motyla. Co do samej specyfiki rynku nie będą wchodzić w szczegóły ale fascynującym aspektem na tym rynku jest tzw czynnik ludzki, czyli kto, za ile i w jakim czasie sprzeda lub wynajmie. 

 Mam czas, mam czas, czyli mieszkanie się nie sprzedało a karawana idzie dalej.  

Od 2006 do 2016 roku czyli na przełomie 10 ostatnich lat, proces decyzyjny dotyczący wyboru konkretnego mieszkania czy domu w procesie sprzedaży wydłużył się z 3 do 12 miesięcy! Zaskoczenie? o tak i to pewnie wielkie. Czy to oznacza, że coś z tym rynkiem jest nie tak? Rynek rozwija się jak amplituda, raz szybkim skokiem w przód raz pikując w dół i na nowo powoli wznosząc się do góry. Kiedy zastanawiałam się nad tym co takiego się zmieniło, że sam proces decyzyjny wydłużył się o narodziny nowego Polaka, to przyszły mi do głowy 3 aspekty

1. Zmniejszyła się dostępność kredytów hipotecznych.
2. Zwiększyła się ilość dostępnych lokali na rynku
3. Zwiększyły się wymagania Kupujących nie proporcjonalnie do wartości lokalu 

Jak to odczytać? 
Przed rokiem 2008 szczególnie w dwóch poprzednich latach nasz rynek kredytów hipotecznych latał jak głupota na wysokości lamperii. Kredyty otrzymywała znakomita większość chętnych, bez większych wymogów i zabezpieczeń nawet w 24h. I to fakt nie mit! Na rynku jeden z banków oferował expresowy kredyt hipoteczny dostępny we franku, euro i złotówkach gdzie decyzja kredytowa była już po 30 minutach od złożenia wniosku, a kredyt mógł być wypłacony po 3-5dniach. Cud? Nie nowoczesna technologia:) Kredyt wycofano w 2008 roku w czasie kryzysu, ale przez niecały rok zgarnął z rynku sporo Klientów. Wtedy jeszcze proces decyzyjny o zakupie mieszkania trwał od miesiąca do trzech. 

Po roku 2008 a szczególnie na przełomie 2012 i 2014 na rynek wkroczyły nowe inwestycje mieszkaniowe. To się nadal opłaca:) Rynek nieruchomości nadal jest po rynku paliwowym, internecie i kilu nowoczesnych gałęziach gospodarki jednym z lepiej ustawionych rynków jeśli chodzi o stopę zwrotu z inwestycji. Żaden przyzwoity developer nie zaczyna budowy przy zysku mniejszym niż 30% ale był też czas że ta stopa zwrotu wynosiła do 70%. Do tego dosyć prężnie szczególnie w ostatnim czasie zaczął funkcjonować rynek nieruchomości wtórnych. Na rynku coraz częściej pokazują się lokale z zadłużoną hipoteką po cudzie kredytowym  z przed 2008 roku oraz takie, które stały się obciążeniem po nietrafionej inwestycji.  Mając świadomość zmiany tendencji rynku, który w tej chwili jest mocno przechylony na stronę kupującego, proces decyzyjny poszybował w siną dal. 
"Urodziła się" nowa grupa kupujących, posiadający zdolność kredytową na poziomie 350 tys, złotych, która szuka mieszkania idealnego dla siebie. To w dużej mierze zaczęło przypominać zakup używanego samochodu. Mam 5000 tysi, chcę mieć VW z 2005 z przebiegiem 160 tysięcy, niezniszczoną tapicerką i nowym lakierem. Wszystko co poniżej zniechęca mnie do zrealizowania swojego marzenia. Oczywiście to nic złego, że staliśmy się wymagający, to nawet bardzo dobrze, ale trzeba w którymś momencie skonfrontować nasze marzenia z rynkową rzeczywistością, bo one mimo że cudowne i trzymają nas w miłym stanie oczekiwania na super okazję, mogą nigdy się nie spełnić.  Tak oto proces decyzyjny wydłużył się o kolejne kilka miesięcy. 

Muszę jednak zaznaczyć, że temat jest dużo szerszy i można by o nim napisać całą rozprawę habilitacyjną, rozważając szybkość procesu decyzyjnego od wartości lokali, celu zakupu itd a to nas nie przybliży do home stagingu, więc pozostawiam temat na być może kolejne rozważania. 

W związku ze znacznym wydłużeniem się procesu decyzyjnego a mówię tu o samy procesie, bo kolejne około 30-60 dni to czas na procedowanie dokumentów kredytowych, logicznym jest, że wydłużył się też czas sprzedaży lokali dla Klientów posiadających nieruchomości. Oczywiście znowu moglibyśmy rozważać różne opcje np: mieszkania/domu - okazje (nóż na gardle), mieszkania spadkowe itd czyli te sytuacje, które zmuszają posiadacza nieruchomości do znacznego obniżenia ceny mieszkania lub jak w przypadku lokali spadkowych w grę wchodzi inny czynnik psychologiczny, dzięki czemu sprzedający ma większy bufor negocjacji cenowej i obniża cenę do takiej, przy której kupujący zaczynają stawać w kolejce. Trzeba też pamiętać, że mieszkania spadkowe, bardzo często mają dobrą lokalizację, co zacznie uatrakcyjnia sprzedaż. 

Polisch dream, czyli home staging po polsku.

W  tv często widzimy te cudowne nieruchomości na całym świecie, do których wchodzi Pani architekt, czy projektant wraz z ekipą a efektem finalnym jest wzrost wartości nieruchomości o kilkadziesiąt tysięcy euro czy dolarów. Wszystko to wygląda cudownie, kolorowo i pobudzą naszą wyobraźnię ale niestety w większości przypadków jest wynikiem produkcji telewizyjnej a i niestety z bólem muszę przyznać że ma się ni jak do naszego rodzimego rynku.

Fakt czy mit? 

Dosyć często ostatnio oglądając różne oferty firm zajmujących się tym rodzajem usług czytam, że usługa home stagingu zwiększy wartość danego lokalu, mieszkania czy domu o co najmniej 10%. Hmmm chciałabym zobaczyć badania i konkretne dane dotyczące tego typu stwierdzenia, oczywiście te dotyczące rynku Polskiego. Szczerze, ale zaznaczam, że jest to moja opinia na ten temat nie ma takiej możliwości aby w ramach usługi home stagingu wartość lokalu zwiększyła się o 10%. 

Logika:
1.Wystawiając mieszkanie/dom na sprzedaż zakładamy od 5-15% negocjacje handlowe. Oczywiście znowu wszystko jest uzależnione od wartości nieruchomości, rodzaju sprzedaży itd, ale nie spotkałam w swojej pracy z nieruchomościami jeszcze nikogo, kto wystawiając lokal na sprzedaż podaje cenę  transakcyjną, są to ceny ofertowe, podlegające dalszej negocjacji. Pytanie od jakiej ceny transakcyjnej czy ofertowej ma się zwiększyć wartość nieruchomości o 10% poprzez usługę home stagingu. Pytanie bardzo zasadne myślę, bo oferta na naszym rynku ma niewiele wspólnego z ceną transakcyjną i zazwyczaj w procesie sprzedażowym w ciągu roku zmniejsza się nawet o 80 tysięcy zł, przy nieruchomości wycenionych na 700 - 720 tys. Wnioski wyciągnij sam/a

Moja wiedza na ten temat mówi jedno. Home staging na rynku Polskim ma za zadanie takie uatrakcyjnienie nieruchomości, aby maksymalnie skrócić proces sprzedażowy danego lokalu, zbliżając odpowiednio cenę ofertową do ceny transakcyjnej. Nie oznacza to wcale, że zwiększy się wartość mieszkania, która zależy od czynników stałych jak lokalizacja, technologia w której wybudowany został budynek itp, zwiększy się atrakcyjność lokalu na tyle, aby skrócić czas sprzedaży i utrzymać najbliższą ofertowej cenę transakcyjną. Taki jest cel home stagingu w Polsce. 

Warto, czy nie warto?

Na to pytanie musisz sobie odpowiedzieć sam/a. Tu nie ma co prowadzić wywodów reklamowo-marketingowych ale usiąść z własnymi myślami, przeliczyć dostępny budżet i podjąć szybką decyzję, opartą na faktach a nie mitach.


Jeśli Twoja odpowiedź brzmi TAK, zapraszam do skorzystania z naszych usług. 
rotmangroup.com